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    调控两周年 北京楼市退烧记

    作者:51不锈钢日期:2019-03-19 16:57:28标签:行业新闻 装饰焊管

    陕西快乐十分电视版 www.7atxf.net 北京楼市 “3·17新政”实施整整两周年。两年来,随着信贷收缩等调控落地,北京楼市降温明显,交易量下降,市场情绪日渐理性。不过,日前国家统计局和北京市统计局分别发布的最新数据显示,北京住宅开工面积、销售面积以及新建住宅价格、二手房价均出现上涨。但对于这一轮“小阳春”能否持续,业内人士表示,2019年房地产市场走势仍待观察。

    调控效果明显

    作为北京近年来力度最大的一轮楼市调控,“3·17新政”出台至今已有两年。两年来,根据中原地产的统计,截至3月14日,北京新房成交50643套,比此前两年(2015年3月18日-2017年3月17日)下降了48.5%。

    2017年3月17日,北京升级版 “认房又认贷” 政策空降,二套房的最低首付比例提高至六成,最高贷款年限降至25年,并对企业购房实施限售,期限为三年。

    信贷问题是“3·17新政”的核心内容。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,房贷是短期市场的决定因素。 “3·17新政”不仅“认房又认贷”,还大幅提高了卖一买一的换房者首付比,且房贷利率持续上浮增加了购房者成本,致使成交量大幅下降。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进向北京商报记者分析称,楼市降温是符合预期的,首付和贷款的政策调整以后,尤其是“认房又认贷”的政策以后,一些购房需求势必是会被抑制的。从北京这两年的市场交易和价格来说,量价齐跌是主要的特征。

    而占据着市场近九成的二手房市,也在这两年间受到影响。链家数据显示,2019年2月,北京二手房均价为59898元/平方米,较2017年3月的高点下跌11.3%。

    贝壳研究院发布的报告指出,自“3·17”调控后,北京二手房市场成交明显下降。虽然后期市场有所修复,但主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求,投资需求下降明显。2018年四季度,北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。

    许小乐表示,在严厉的调控政策下,北京房地产调控已取得明显效果,成交量调整至历史中等水平。

    土地供应多元化

    “3·17新政”以来,北京楼市量价齐跌的背后也与土地供应的调整变化有着密切关联。尽管2017年北京土地供应量大幅增加,但到了2018年,成交宗数和成交额同比均大幅下跌。同时,全年流拍率达到10%,创2012年以来纪录。

    而在相对低迷的土地市场,进入调控之后, “限竞房”、“共有产权房”成为地块成交的主要方式。以2018年为例,在成交的52宗住宅地块中,有51宗是限竞房或共有产权住房地块,仅有一宗商品房住宅地块。

    中原地产首席分析师张大伟表示,此前市场曾在2018年4-8月出现过“小阳春”,但很快被限竞房井喷所影响。共有产权房和限竞房被寄望于调节市场和满足刚需。2017年北京市住建委联合北京有关部门发布的《北京市共有产权住房管理暂行法》要求,未来五年北京将完成25万套共有产权住房供地。

    不过,限竞房的市场表现并不算亮眼。据张大伟介绍,到目前为止,限竞房已经入市26501套,但实际真实销售比例只有40%,网签只有20%左右。但在“房住不炒”的大背景下,张大伟表示,今后几年北京将完成大量的共有产权住房限竞房供地,通过加快房源供应,提升建设品质,公平合理分配,进一步稳定社会预期,坚决抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性,有效推动北京房地产市场平稳健康运行。

    此外,集体性建设用地用做共有产权住房地块入市也在持续推进当中。北京市规划和自然资源委员会3月13日透露,全市2018年已实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷,完成率105%,超额完成供地任务。

    随着北京市加大租赁用房保障性住房的供应,严跃进认为,类似政策影响,会体现在土地供给和房企拿地策略上?!笆导噬险饬侥昀嗨乒灿胁ㄗ》亢图遄饬拮》康?,其实都呈现了相对好的结构调整态势。后续供应势必多元化,进而也使得房地产市场呈现更多的交易结构变化。对于购房者来说,后续也可以选择此类住房,或者说是通过住房来解决住房问题?!?/p>

    “小阳春”能否持续

    张大伟认为,经过接近两年的连续楼市调控,随着政策进入平稳周期,市场逐渐进入低谷徘徊,预计后续市场将继续在低位运行。

    不过,进入2019年,多地楼市出现回温迹象。北京市统计局公布的最新数据显示,1-2月,全市商品房新开工面积156.7万平方米,同比增长93.5%;其中,住宅新开工面积88.1万平方米,增长45.4%。而住宅销售面积达60.6万平方米,增长55%,一举扭转了此前长期处于负增长的局势。

    国家统计局最新发布的2月70城房价数据也可窥探出回暖苗头。2月,北京新房价格同比上涨2.9%,二手房价格环比上涨了0.2%。

    北京近期出台的增值税附加税率调整政策被视为对楼市利好。北京城六区增值税附加税税率将从12%降到6%,其他区域从10%降到5%。根据新规,据测算,在北京西城区出售一套网签价为400万元、不满两年的二手房,税率下调之后,卖房时可以少交1万多元税。

    但也有分析认为,减少了小部分交易税费对市场有一定心理影响,不过,对北京楼市的直接影响并不大。

    而在许小乐看来,此轮“小阳春”主要受近期季节性因素叠加政策松动预期影响。严跃进进一步分析称,政策方面是否会放松,很大程度上和商业银行贷款政策有关。如果银行的可贷资金相对多,那么接下来政策放松的可能性就很大。反过来就还是会维持现行政策。

    58安居客房产研究院首席分析师张波则认为,北京2019年政策全面松绑的可能性极小,尤其是限购政策的松绑的概率最小,但不排除结合市场对政策进行适当微调。

    张大伟从限竞房入市的角度进行观察,他指出,全国两会后,北京的限竞房还将大量供应,最近市场的轻微复苏将出现变化。

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